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地产大溃退!万科宣告迎接楼市下跌,最后的逃生窗口已关闭。
发布时间:2017-3-27  阅读次数:1062  字体大小: 【】 【】【

地产大溃退!万科宣告迎接楼市下跌,最后的逃生窗口已关闭。。。

2017-03-27 周密金融

密金融官网:www.zmjinrong.com 公众号:zmjinrong_com


版权:来源 财经韬略 ID: 、作者庞静涛、澎湃新闻”(ID:thepapernews)




刚刚,资本突然变脸!地产股大溃败


仅仅过了一个周末,一切都变了,就连说好的“爱”和“永远”。


上周还被香港资本市场捧在手心里的“内地房地产股”,今天就变成了弃妇!

宝龙地产的走势是这样的:


那么问题来了:海外资本为何对内地房地产股突然变脸?


原因很简单,这个周末有太多的信息冒出来,从央行行长周小川的表态(货币政策宽松已经到头),到北京、厦门等城市频出狠手的调控,这些异乎寻常的信息都在向我们传递同一个消息:楼市的风向真的变了。


此前我们分析过,随着中美关系出现重大缓和迹象,中美爆发大规模贸易战的可能性或许已经消除。美国国务卿蒂勒森访华的时候,双方到底达成了什么共识,我们尚不清楚,但央行的“话锋”显然变了。北京和厦门出台的调控措施,都远远超过了历史上最严厉的时期。


由于一季度土地、房屋销售火爆,再加上特朗普的底牌逐步清晰,则今年三四季度中国央行加息的可能性在增大,至少中国经济这一轮对房地产的依赖,可以告一段落。楼市将有很大几率在未来两年,重演2013年到2014年的高位横盘、微跌的局面。


所以,敏感的海外资本抛售“内房股”就不意外了。更何况,上周末特朗普遭遇了一个新挫败,特朗普版本的医保方案没有获得通过,这将损害特朗普的权威,甚至意味着他的税改、大基建都会拖延,或者讨论不到头。此前,美股积累的“特朗普泡沫”可能会破裂。


所以,今天(周一)晚上美股有可能出现显著跌幅。事实上,今天白天亚洲股市基本上都是跌的,其中日本日经指数跌幅达到了1.44%。我写稿的这会儿(下午四点),欧洲股市也在下跌,普遍跌幅在1%左右。

反观国内市场,今天跟房地产有关的商品期货主力合约大多也是下跌的,具体见下图:

此外,A股里的房地产板块虽然没有港股跌幅大,但整个板块也下跌了0.55%。当然,国内股市有“国家队”,香港股市没有。


始乱终弃,这就是资本的本性。地产股,看来又要沦为秦香莲了!

史上最强杀招!断绝所有炒房可能!万科宣告迎接楼市下跌!



一 北京10天出台9政策严控楼市 冒头就打,断绝所有炒房可能


10天内,北京市第九次出台楼市调控政策,涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、学位划分……紧接着配以严格的突击检查,“几乎断绝了所有炒房的可能”。


从北京楼市政策出台的模式来看,符合此前新华社报道的各地正在探索建立和实施的调控“冒头就打”机制,所有措施均是因应形势变化升级调控措施机制的表现。


不仅如此,监管部门正在将核心一二线城市的外溢市场纳入调控范围。3月17日,北京发布楼市调控新政后,环北京地区的河北省廊坊市、保定市、张家口市等不同程度的跟进。核心一二线城市的外溢需求正在被限制,外来政策也不再给外溢需求留空间。 


继北京出台史上最严限购政策后,厦门也纷纷开启限购模式。


最新的调控政策堪称史上最严,且不但严还严出了新意!


24日,二线城市中房价最高的厦门发布了楼市调控新举措,在严格执行2016年10月5日住房限购政策基础上,厦门市本市户籍成年单身(含离异)人士限购1套住房;通过赠与方式转让住房后,再次购买住房需满3年;新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。

炒房者颤抖了...

从北京楼市政策出台的模式来看,符合此前新华社报道的各地正在探索建立和实施的调控“冒头就打”机制,所有措施均是因应形势变化升级调控措施机制的表现。


不仅如此,监管部门正在将核心一二线城市的外溢市场纳入调控范围。3月17日,北京发布楼市调控新政后,环北京地区的河北省廊坊市、保定市、张家口市等不同程度的跟进。核心一二线城市的外溢需求正在被限制,外来政策也不再给外溢需求留空间。 


超预期调控


3月26日,北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》明确,在建在售“商办(商业和办公)”项目不得卖给个人;商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款,并对商办项目的规划和商住项目再次销售等作出严格界定。


“商住房”其实是开发商创造出来的一个名词,是指一些商业或办公等立项的项目,被开发商改变规划,冠以不限购的商改住名义卖给购房者。其实,商住房的房本还是标明“商业、办公”,开发商这种行为从政策层面是不允许的,属于违规行为。


同策咨询研究部总监张宏伟分析认为,北京“商改住”限购政策并非单一的孤立政策,而是北京众多楼市升级政策中的一环,是对一部分楼市需求转战“商改住”或类住宅的“补丁”,是为了“控房价,防泡沫”。


澎湃新闻(www.thepaper.cn)注意到,从3月17日北京发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》要求,成为最严限购政策之后,这已经是北京在短短十天时间内连续出台的第九项楼市调控措施。


在这些政策中,无论是对二套房贷的认定,首付的成数,对假离婚的严控,对贷款发放的限制以及此次全国先例的个人禁买商住楼,北京每一项政策严厉程度都是全国罕见。


对此,经济参考报将北京此轮北京对楼市调控组合拳形容为“史上最严”,而中国证券报则评论称,这轮调控的密度、力度都超出预期。史上最严的限购限贷之下,北京楼市的购房需求将被进一步遏制。


“冒头就打”


3月18日,北京楼市调控新政出台第二天,新华社援引专家的话表示,房地产市场大环境总体稳定,表现在资金管理日趋严格,信贷政策趋于稳健,高价地现象明显减少,市场预期比较理性。但局部出现了一些新的情况、新的苗头。比如有的城市实行学区制,购买优质教育资源所在学区附近的二手房,落户后孩子就能上好学校,导致学区房价格上涨。这已不是正常的住房市场供求关系所能解释的了。


中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说,各地积极探索建立和实施调控的“冒头就打”机制。在相关部门对各地住房、土地和金融市场监测的基础上,针对出现苗头的程度,分别作出风险提示或启动调控加码措施。


而北京的如此大规模的措施正是严格执行了这一精神。


商住房方面,来自易居研究院的数据显示,2017年前两个月,北京商住房成交量相对于2016年全年上涨53%。经济参考报援引机构数据显示,2015年,北京商办类用房价格每平方米为2.64万元,到了今年年初前两个月,商住房均价已经达到每平方米4.54万元。


3月17日,楼市政策收紧之后的第二日,北京市商住房单日成交量创历史新高。这直接引发了对于商住这类原本不符合规范楼盘的政策性打击,而且直接切断个人购买新房的途径,从源头上使开发商失去了开发此类楼盘的动力。


此外,针对学区房价格过高,炒作严重的现象,北京市相关部门更是连发数条措施,遏制学区房炒作现象。


据北京日报报道,3月25日深夜北京市教育委员会发布消息,2017年起,除京津冀协同发展项目外,本市所有中小学校未经市教委同意不得到外地办学,各中小学不得与房地产商合作办学。


3月23日晚,北京市规划国土委等部门联合对外发布,不具备居住条件的过道、车库、廊道等异形房,将执行“三不政策”:在不动产登记中一律不能单独办理过户等转移登记;在公安机关户口登记环节一律不能办理落户;在子女就学环节一律不能作为入学资格条件。


此前,北京市一个11平方米的平房过道被拿到房屋中介网站上公开叫卖,并且喊出了150万元的高价,“过道学区房”引发关注,“三不政策”执行后,该类异形房将被彻底“封死”。


澎湃新闻注意到,北京还对非京籍购房漏洞和假离婚购房等行为及时更新政策。3月24日,央行营管部等联合发布的《关于北京地区住房信贷业务风险管理的通知》明确,离婚一年以内的房贷申请人,各商业银行应参照二套房信贷政策执行。


北京市政府解释,出台这一措施的原因是:“据有关方面反映,近期,购房家庭通过离婚手段享受首套住房贷款政策的情形有所增加,这既影响了调控政策效果”。


购房环节的严格限定之外,北京市再次采取行动杜绝对中介参与炒房、开发商捂盘惜售。3月22日,北京市发展改革委发布《关于规范商品房经营企业价格行为的提醒书》要求,商品房经营者要在住房建设主管部门规定的时间内一次性公开全部销售房源,严格按照申报价格明码标价对外销售。


而针对中介炒房扰乱市场,3月23日上午,北京市住房城乡建设委约谈北京十大中介机构,明确禁止中介机构参与炒房,随后北京展开房地产中介市场执法行动。


市场需求被压制


据澎湃新闻了解,在商办新政出台后,3月26日,北京中介链家已将其App“链家”上的商办项目下线。


中原地产首席分析师张大伟表示,此次政策出台后,一手商住盘明确不能出售给个人,二手楼盘购买条件比住宅更严格。这样的严格约束将导致个人购房者基本放弃购买商办类公寓。这种情况下,市场成交有可能出现50%以上的跌幅,而价格很可能在未来如果持续严格执行有30%以上的跌幅。


事实上,组合拳政策已经对北京市场供求情况明显影响,一名开发商向记者表示,这轮政策后,“几乎断绝了所有炒房的可能”。


在北京对中介的调查行动中,从某大型经纪机构反馈的三方协议签订情况看,新政发布后的一周日均签订322单,较新政前一周日均签订单数减少六成。


新华社援在融360房贷分析师汤传尧分析称,本轮调控的目标可以归纳为三句话:刚需买得起,换房需谨慎,炒房不划算。他表示,从“认房又认贷”,到购房资格审查要求个税连续缴纳60个月,再到离婚一年内买房算二套,这些措施都是围绕贯彻“房子是用来住的、不是用来炒的”定位来制定的。本轮调控后,北京等一线城市及其周边的小城市供需状况将会有所改善,楼市将有望趋于平稳。


在市场供应方面,中国证券报援引亚豪机构市场总监郭毅分析称,3月下旬以及4月份北京住宅市场将进入供应调整期。新政中对于二套房的重新认定使得开发商不得不重新筛选有效客源。根据亚豪君岳会统计数据显示,2017年4月,北京住宅市场预计仅有17个项目入市。从近两个月的项目取证速度来看,接下来一段时间的发证速度仍会较为缓慢,因此将影响短期内的市场供应。


“楼市不再给外溢需求留空”


政策环环相扣,外溢需求的留存空间也在被限制。


北京等大都市住宅限购之后,商住房、环都市圈楼市纷纷走热,随后,商住房被限、环都市圈楼市限制开启。


3月17日,北京发布楼市调控新政,此后环北京地区的河北省廊坊市、保定市、张家口市等不同程度的跟进;此后,环天津都市圈的河北省沧州市宣布限购升级。


3月23日,位于天津都市圈的河北沧州发布《沧州市人民政府关于强化房地产市场调控的通知》,限制非户籍家庭在主城区购买二套住房;本地户籍家庭拥有2套及以上住房的,不得购买普通住房。


此前环江苏省南京都市圈的楼市调控已经升级。3月12日,位于环南京都市圈的安徽省滁州市出台楼市新规,提高居民购买二套、三套住房首付比例至40%和60%。


3月22日,同样位于南京都市圈的江苏省镇江市下辖句容市宣布加强楼市楼市调控,非户籍家庭在句容市区(含开发区)、宝华镇购买商品住房的限购1套;购房家庭公积金贷款的,首付比例由20%上调为30%。


同策咨询研究部总监张宏伟认为,大都市圈的调控政策面环环相扣,核心一二线城市的外溢需求正在被限制,外来政策也不再给外溢需求留空间。 


张宏伟表示,环北京、环上海等地调控措施是为防止类似北京等特大城市继续沿着地理的边界“大饼”式扩张,防止今后人口过多的集聚在大都市圈周边,为大都市造成更大更多的“大城市病”。


财经评论员原上草在牛爷财经(youthinking)中表示,


这个限制买卖,比提高房价买卖成本还要命,此前,上海等地出台了未满5年,增加交易成本,提高税费的措施,但毕竟只是增加成本,很多炒房客还是不在乎的。而厦门这一次,是直接不让你买卖。这招杀伤力太强,直接剥夺你的买卖自由,万一缺钱很着急了,也不能买卖,这对炒房客会是致命打击。


这意味着,在这两年厦门房价上涨时期钻进去的炒房客,都会傻眼了。


这轮限购打击已经不是做做样子,力度之强前所未有,强到为了打击投机炒房,连改善型需求和刚需也一并弄死,就差直接把房地产交易市场关闭了。打压都打到这个份上,如果这是泡沫,那也是我见过最硬的泡沫。


二 3月26日,将是中国楼市的一个历史性转折点!

因为那股推动房价上涨的最主要力量,开始退潮。

今天,周小川行长在海南博鳌的演讲上,讲出了非常重要的话,可谓一字千金:货币政策宽松已到达周期的尾部!

周小川还表示:有人说,宽松的货币政策制造了通胀和资产泡沫。这其实不是预期的后果。载舟者水,载房价者货币之波。周小川这番表态,虽然是针对全球来说的,但听话听音,这或是周行长借他人酒杯、浇自家块垒,可视为对中国的房地产市场隔空喊话!

回顾历史,改革开放后的三次大的银根紧缩。


第一次是1983年,那时钱存在银行,要给储蓄所的主任送礼,才能取款几千元。这次经济通缩,涉及到中国第一次的财政赤字,直接引发了莫干山会议。中国的经济学家,第一次知道了货币扩张的妙处。


第二次是1993年。导火索是朱下令彻底解决海南房地产问题,一夜之间,全国楼市破产。当时,海南房地产瞬间毁灭,只逃出了潘石屹等几人。


第三次是2003年。当时刚刚加入WTO,外贸行情火爆,各种生产资料极度紧张,例如钢铁,电力等。上海那时候都缺煤炭。眼看大通胀要来了,咣当,货币紧缩了。这次紧缩,出现一个奇葩,上海房价超过北京。历史上也就这一次。


水涨船高,水落石出!货币政策的转向,可谓让房价下降的釜底抽薪之策!可以想见,一旦央行的银根收紧了,市场上钱就少了,漂浮在河流之上的各类资产价格,自然就随之下降


三 万科正式宣告:准备迎接楼市下跌!


3月26日夜,万科公布了2016年报。在年报中,万科表示对国家的楼市调控政策“感到欣慰”,已经对12个城市的13个项目计提了“跌价准备”。

 

也就是说,万科已经做好了准备,迎接即将到来的房价下跌!

 

万科在年报里说:

 

报告期内,项目存货跌价准备为 13.8 亿元,较 2015 年底增长 82.3%,原因在于部分城市房价、地价持续调整、公司基于审慎的财务策略,对仍存在风险的项目计提存货跌价准备。具体情况如下:


 

本年计提的存货减值准备,考虑递延所得税因素后,影响本报告期税后净利润 6.7 亿元,影响归属于母公司股东的净利润 5.4 亿元。

 

通过上述表格,我们可以清晰地看到,被万科“不太看好”的城市有12个,分别是:烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、营口、镇江、宁波、抚顺、大连、南通、南充。

 

这12个城市中只有宁波、大连是二线城市,其他都是三线城市或者四线城市。


这些城市要么是人口增长缓慢(比如南充、镇江),要么是经济处于调整期(比如东北的三个城市),要么是楼市库存量大(比如宁波、南通),要么是前期涨幅太大仍然在调整之中(比如温州),要么位于胡焕庸线以西(乌鲁木齐)。

 

但如果你认真阅读年报,就会发现不是所有位于上述城市的项目,都计提了跌价准备,比如另外几个大连的项目就没有计提。所以,还有项目自身的问题。

 


上图是大连计提跌价准备的“海港城”的位置图,可见距离大连中心城区比较远,超过了50公里。

 

但也有很多楼盘位置并不偏,甚至位置还很好比如烟台的“海云台”(图中红圈的位置):



 

宁波的“万科城”位置也不算很差:



南通的“金域蓝湾”位置也不算差:



 

对于楼市调控,万科在年报中这样评价:

 

当 2016年10月,国家对部分热点城市出台针对性的调控政策时,我们有充分的理由感到欣慰,这一次调控是及时的,也是完全必要的。让过热的市场适度降温,对稳健经营、有志于长期发展的企业来说,无疑是一个利好。

 

一直以来,万科坚持“为普通人盖好房子,盖有人用的房子”。我们始终认为,房屋应该回归居住属性,房地产应该回归实业属性。面对谐〉挠忠淮慰悍埽颐歉Ω貌煌跣摹?/span>

 

2016年,万科实现了业务收入2400亿元(见下图),归属于上市公司股东的净利润210.2亿元(增长16%),每股收益1.9元,每股净资产10.28元,市场占有率3.1%;全年交付住宅21.4万套,创下历史记录。年末,万科持有的现金达到了870亿元。




对于楼市形势的判断,万科是这样说的:

 

短期来看,市场环境依然复杂。热点城市和三四线城市持续分化,土地市场的调整滞后于住宅市场,以及行业自 2016 年底以来的去杠杆趋势,都加大了企业经营的不确定性。


长远来看,房屋回归居住属性是大势所趋。

 

结语


2017年将载入历史的年份。一声炸雷,中国货币政策风向已变,中国楼市风暴或将随之而来!

这是一件好事。

别忘了,最近山东水浒故地发生的那个案子,有一个让人难过的巧合,那就是借高.利.贷的,是搞实体经济的,而放高.利.贷并且施暴的,是房地产老板。实体企业的老板,惨败于房地产的老板,这真是一个令人不安的隐喻!

无数这样的中小民营企业,构成了中国实体经济最真实的写照。他们很难获得信贷支持,他们不得不承担高昂的融资成本,他们兢兢业业经营公司很多年,不如北京的一套房子升值多。

但请我们不要忘记,恰恰是这些民营中小企业的存在,才让无数中国最底层的人民,摆脱一辈子躬身黄土的命运。也恰恰是这些企业家,成了稳定中国社会金字塔基的中坚力量。

现在一线二线城市房地产这一片高烧,根本不是国家的政策本意。如果听任房地产高烧不退而不施以针砭,等到投机的力量耗尽、实体经济寂寞成殇,到那时,再怎么幡然醒悟,再怎么痛心疾首,都悔之莫及!

去杠杆、脱虚向实,势在必行。

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